Росреестр: Какие объекты считать ранее учтенными?

Регина Гусейнова, главный специалист-эксперт отдела кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки подробно рассказала, какие объекты считаются ранее учтенными.

Часто права на объекты недвижимости передаются в семье из поколения в поколение. Такие как квартира, приобретенная от бабушки по договору дарения, садовый участок, который уже много лет находится в пользовании семьи, гараж, построенный при участии отца в Гаражно-строительном кооперативе. У многих из нас при оформлении прав на такое недвижимое имущество возникал вопрос: что же делать? С чего начать оформление документов? Неужели для того, чтобы внести сведения о своих правах на такое имущество в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) необходимо идти к кадастровому инженеру, заключать договор, собирать огромное количество документов и т.д.?

Законодатель предусмотрел такие ситуации и для решения вопросов с оформлением прав на такого рода объекты ввел в правовой оборот понятие «ранее учтенные объекты недвижимости».

В соответствии с положениями части 4 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон) технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Понять данную правовую норму, на первый взгляд, достаточно сложно, особенно учитывая то обстоятельство, что законодателем принят целый ряд нормативно-правовых актов, детально разъясняющий порядок ее действия. Давайте разберем ее более подробно и определим, какие из объектов недвижимости можно считать ранее учтенными.

Рассмотрим земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества отдельно.

Какие же земельные участки можно отнести к ранее учтенным объектам недвижимости? Сразу отметим, что государственный (инвентаризационный) учет земельных участков со времен провозглашения частной собственности на землю (1990-е годы) велся достаточно строго и скрупулезно. Начало такого учета земельных участков было положено еще в сформированных для этого в каждом субъекте Российской Федерации Комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам. Поэтому, в подавляющем большинстве случаев, при наличии на такие земельные участки выданных правоподтверждающих документов установленного образца (например, Свидетельство о праве на землю и другое) или иных документов, подтверждающих проведенный государственный учет земельных участков и выданных до 01.03.2008 года (дата вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), можно смело назвать такие объекты недвижимости «ранее учтенными». Заново проходить процедуры государственного кадастрового учета в данном случае нет необходимости.

С объектами недвижимости, расположенными на земельных участках, дело обстоит несколько иначе. Данную группу объектов недвижимости разделим на объекты недвижимости жилого назначения (жилые дома, квартиры и пр.) и объекты недвижимости нежилого назначения (гаражи, овощные кладовки и пр.) и рассмотрим каждую в отдельности.

Поговорим об объектах недвижимости жилого назначения. Дело в том, что технический учет таких объектов, как правило, был проведен в органах технической инвентаризации, а в районах, – местными администрациями. В архивах данных органов обязательно сохранились свидетельствующие об этом документы. Более того, сведения о таких объектах недвижимости в большинстве своем переданы в Росреестр для внесения данных в ЕГРН. Следовательно, при наличии у Вас договоров купли-продажи, дарения, мены квартиры, жилого дома, содержащего отметку органа технической инвентаризации о государственной регистрации, а также при наличии технических, кадастровых паспортов и иных документов, подтверждающих проведенный технический (инвентаризационный) учет объектов недвижимости и выданных до 01.04.2012 года, можно смело говорить о том, что данный объект считается «ранее учтенным». Вместе с тем, если Вы до 01.04.2012 года заказали технических учет построенного жилого дома, но по каким-то причинам не успели оформить права на него, то повторно ставить на кадастровый учет данный объект недвижимого имущества также нет необходимости.

Что касается объектов недвижимого имущества нежилого назначения, то тут стоить отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не существовало положений об обязательной государственной регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества. Регистрация прав в результате сделок с объектами проводилась по желанию их правообладателей по таким же правилам, как и по объектам недвижимости жилого назначения. Однако, технический учет таких объектов также проводился. Поэтому, в том случае, если в архивах органов технической инвентаризации или у Вас на руках есть соответствующие документы (договор, содержащего отметку органа технической инвентаризации о государственной регистрации, технический, кадастровый паспорт и другие документы), то они подлежат внесению в ЕГРН в качестве «ранее учтенных» аналогично правилам, установленным для объектов недвижимости жилого назначения. В данном случае правовую силу будут иметь также документы, подтверждающие технический (инвентаризационный) учет до 01.04.2012 года.

Подготовила 

Татьяна Устюжанинова, специалист-эксперт
Управления Росреестра по Кировской области

картинка