С 1 января 2016 года изменятся правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества. Заработает новая статья Налогового кодекса РФ — 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимости», установленная Федеральным законом от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ. Какими будут эти новые правила, рассказал начальник юридического отдела компании «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин.
 
Кого освободят от налога с продажи
 
— В настоящее время, — рассказывает Перепелкин, — доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более, освобождены от НДФЛ — п. 17.1 ст. 217 НК РФ.По новым правилам это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в нескольких случаях. Первый — если имущество было ранее получено налогоплательщиком в порядке наследования или дарения от члена семьи и/или близкого родственника. Второй — если это имущество было получено в порядке приватизации. И, наконец, третий — когда недвижимость гражданин получил по договору пожизненного содержания с иждивением.
 
Во всех других случаях гражданин будет освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при условии, если недвижимое имущество принадлежало ему на праве собственности 5 (пять) лет и более.
 
Как будут считать налог
 
— Также вводится новое правило, — продолжает Александр Перепелкин, — согласно которому при определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже гражданином недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (ноль целых семь десятых). Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.
 
Раньше для того, чтобы избежать уплаты НДФЛ с дохода от продажи квартиры, принадлежащей гражданину-продавцу менее трех лет, стороны могли занизить в тексте договора стоимость продажи до 1 млн рублей. С учетом права на имущественный налоговый вычет это помогало избежать уплаты НДФЛ со сделки. Теперь так не получится.
 
Если кадастровая стоимость такой квартиры равна, например, 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 * 0,7).Таким образом законодателями поставлен правовой барьер на пути незаконопослушных налогоплательщиков-граждан, уклоняющихся от уплаты НДФЛ.
 
Нюансы, о которых надо помнить
 
— Но в этом новом порядке есть и свои «но», — предупреждает Перепелкин. — Во-первых, кадастровая стоимость объектов недвижимости (определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2015г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ») хотя формально и должна соответствовать их рыночной стоимости, в реальности часто этого не происходит. Главным образом потому, что кадастровая стоимость устанавливается не чаще, чем один раз в течение 3 лет (в городах федерального значения — в течение 2 лет) и не реже, чем один раз в течение 5 лет. Из-за такой временной вилки в условиях резкого падения цен на недвижимость кадастровая стоимость может превышать рыночную более чем на 30%.
 
Если такое происходит, пострадать могут уже вполне законопослушные налогоплательщики, которые не смогут продать свою недвижимость за цену более 70% от ее кадастровой стоимости. Правда, пока подспорьем в этом вопросе остается право на имущественный налоговый вычет в 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ), который законодатели сохранили.
 
Кроме того, если кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости не установлена, никакого коэффициента при определении налогооблагаемого дохода от его продажи не применяется. В этой связи обойти новые правила, продав недвижимость по долям в праве, кадастровая стоимость которых заранее не определяется, будет достаточно просто.
 
Ну и главный нюанс измененного порядка уплаты налога с продажи недвижимости: все новые правила касаются исключительно тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения, — говорит эксперт.

Источник: sobesednik.ru